Гараж без документов и правильное оформление

Важные моменты при оформлении сделки купли-продажи гаража

Итак, как правильно оформить покупку гаража у частного лица, в кооперативе.

Совершая покупку гаража, находящегося в ГСК, приобретатель зачастую становится новым участником данного кооператива. Это сопряжено с тем, что довольно непростой процедурой является получение необходимых документов на землю, на которой находится объект недвижимости, а не сама регистрация гаража.

Наиболее простым решением может стать то, при котором стороны придут к соглашению о выходе из кооператива одного лица – продающего и вступлении другого – покупающего. Об этом должен быть поставлен в известность председатель ГСК и написаны заявления на его имя от участников сделки.

Далее, ими обсуждается цена на продаваемую недвижимость

Неоспоримо, что такая сделка наименее затратная для нового собственника, но важно осознавать, что у него тогда не будет необходимых документов на своё приобретение. Так как на отдельный объект в этой организации выдача их не производится

И оформить покупку будущему собственнику доступно будет лишь в том случае, если он оплатит паевой взнос в полном объёме.

Отсылки на законодательные акты

Покупка объекта недвижимости установленного типа основывается на следующих правовых актах: 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимого имущества» от 13 июля 2015 г. (в последней редакции от 25 ноября 2017г.), глава 3 «кадастровый учёт».

А также 51-ФЗ от 30 ноября 1994г. (в последней редакции от 29 декабря 2017г.). В п. 4 ст. 218 ГК РФ говорится о том, что член гаражного кооператива, обладающий правами на пай в этой организации и уплативший взносы по нему, обретает право на владение этой недвижимостью.

В оформлении договора даются ссылки на эти законодательные акты, с которыми необходимо ознакомиться во избежание недопонимания в совершаемой сделке.

А также такая купля может быть совершена только у лица, достигшего совершеннолетия и являющегося дееспособным. Несоблюдение этих критериев влечёт за собой аннулирование договора согласно ст. 177 и 178 ГК РФ.

Проверка права собственности

В 2018 году заключить договор на приобретение недвижимости представляется возможным, если у продающей стороны имеются все надлежащие документы на его имущество.

На тот случай, если собственность принадлежит представителю ГСК, официально заключить сделку не получится, потому что членская книжка кооператива не может доказывать сам факт владения. В этой ситуации договор не составляется, а выдаётся новая членская книжка последнему владельцу.

Ранее, до 2016 года, только один документ мог подтвердить право на владение недвижимым имуществом – это свидетельство на объект собственности, которое выдавалось Росреестром. Однако данное свидетельство с 2016 года не выдается, а вместо него предоставляется выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах.

Поэтому следует отнестись со всей ответственностью при покупке гаража к документам на реализуемый объект и их содержимому. Ко всему прочему необходимо ознакомиться, какие акты имеются у продавца на земельный участок, на котором располагается гаражная постройка, проведена ли приватизация.

Где регистрируется сделка

Все без исключения операции с недвижимым имуществом регистрируются в Росреестре. Документы предварительно подготавливаются и подаются в этот государственный регистрирующий орган.

Для этого оформляется купчая – договор сторон на совершение сделки, при этом подписи необязательно заверять у нотариуса, если гараж не в долевой собственности. Можно воспользоваться также услугами МФЦ по принципу «одного окна».

В главном офисе ГСК происходит процедура замены пайщика, при условии, что предыдущий владелец не зарегистрировал право на своё имущество.

Передача прав заносится в реестр ЕГРП. И только после этого сделка обретает юридическую силу.

Порядок оформления гаража в собственность

1. Гараж – в собственности, земля — нет. Такое возможно, все законы (о недвижимости, кадастре, земле) принимались в разное время, путаницы было много. Если есть арендный договор, решение о выделении земли — собственник имеет преимущественное право на приватизацию участка под строением по статье 39.20 Земельного кодекса.Требуется:
   • обратиться в администрацию с заявлением и приложить кадастровый паспорт участка; если его нет — провести работы по межеванию за свой счет, внести в ГКН;
   • после получения разрешения оформить участок в собственность (Россреестр).
2. Документов, права на землю нет. Легализовать самовольную постройку не получится. До 2006 года это допускалось (п.3.ст. 222 ГК), если администрация по заявлению гражданина выделяла ему фактически занятый участок. Сейчас право на такое имущество может признано только судом. Причем не только за тем, кто построил гараж — но и за собственником земли, например, городом.

1. Проверить по запросу (Россреестр) — поставлен ли гараж на к/учет (если вы покупали участок, и не знаете этого точно);
2. Если ответ отрицательный — изготовить технический план (БТИ, или у кадастрового инженера) по имеющимся техническим документам или декларации (письмо Минэкономразвития Д23и-1644, 14.05.2014);
3. Поставить объект на кадастровый учет (10 дней), получить паспорт (5 дней).

Возможно ли это вообще

Для члена кооператива лучше принять участие в коллективной приватизации, но если другие владельцы недвижимости уже прошли ее, то придется это делать самостоятельно. Коллективные интересы представляет лицо, возглавляющее кооператив.

Бесплатная приватизация правительством продлена еще до марта 2021 г., что происходит уже в 4-й раз, т. к. на территории РФ еще остается много объектов, которые должны по закону перейти в собственность граждан.

В любом случае провести приватизацию возможно только капитальной постройки, которая имеет фундамент и отдельный въезд. Если земля будет оставаться государственной, т. е. на конкретный участок под гаражом будет оформлена только аренда, все равно необходимо добиваться ее приватизации. Властям нередко выгодно отдавать землю в аренду, даже бессрочную, чем в собственность.

В случае, когда гараж считается самостроем, т. е. он не принадлежит ГСК, возводился без документов, но гражданин владеет им более 15 лет, вкладывал средства в строительство и на его содержание, у него есть различные чеки и квитанции о расходах, возможно ли это сделать? В этом случае доказать права на пользование и получить разрешение на прохождение приватизации придется в суде.

Образец паспорта гражданина РФ

Процесс оформления

Для покупки автогаража и приватизации надо оформить все необходимые документы. Рекомендуется заранее изучить правильный порядок действий, чтобы при оформлении не было проблем.

Сбор документации

Сначала придется заниматься сбором документов, которые понадобятся для оформления сделки.

Главной бумагой является свидетельство, которое подтверждает право собственности. Если у продавца есть только книжка ГСК, то ему придется самостоятельно оформлять документ. Для этого понадобятся:

• книжка ГСК;
• написанное заявление;
• кадастровый паспорт;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Когда вышеописанный перечень бумаг будет готов, можно обращаться в Росреестр для оформления документов о собственности. После предоставления продавцом бумаг, которые подтвердят, что он владелец, приступают к заключению договора.

Заключение договора

Провести оформление сделки о купле-продаже непросто и поэтому лучше заранее ознакомиться с нюансами этого процесса. Чтобы успешно зарегистрировать сделку о передаче недвижимости, подготавливают следующие документы:

• паспорт, который подтвердит личность покупателя и продавца;
• свидетельство, подтверждающее то, что владельцем автогаража является именно продавец;
• документы, при помощи которых продавец получил право собственности на продаваемую недвижимость;
• кадастровый паспорт гаража, который выдается его владельцу после обмеров;
• бумаги на землю, к которым относят договор аренды, свидетельство приватизации.

Иногда совладельцем недвижимости является ребенок младше четырнадцати лет. В этом случае придется предоставить свидетельство о его рождении.

Регистрация собственности

После сбора необходимых бумаг, а также успешного заключения договора регистрируется собственность. Для регистрации права собственности понадобятся:

• договорной проект, который подписывается в присутствии госслужащих;
• квитанция, в которой указана сумма оплаты регистрации;
• акт о передаче недвижимости новому владельцу.

Регистрационный процесс начнется сразу после предоставления Росреестру перечисленных бумаг. Регистрация длится 30-40 дней.

Список документов

• паспорт;
• справка о членстве в кооперативе и выплате членского взноса;
• кадастровый паспорт на строение;
• квитанция о выплате пошлины.

Желательно сохранить чеки, квитанции, договоры, обосновывающие расходы на строительство. Если члены ГСК еще не занимались оформлением, то дополнительно нужно предоставить:

• устав кооператива;
• регистрационные свидетельства;
• выписки, сделанные из протоколов собраний;
• приказ о назначении руководящих лиц компании.

Также понадобятся справки, подтверждающие права кооператива на участок земли.

С чего начать?

Оформление документов на гараж в собственность начинается с выяснения обязательного вопроса: находится ли земля в собственности его владельца (все остальные вопросы возникнут, если на него будет дан положительный ответ).

Подготовка документов

Сбор документов для оформления гаража в собственность начинается с формирования четкого списка требуемых бумаг, в противном случае велика вероятность упустить хотя бы один элемент, который может стать причиной отказа во время приема документов.

Первая инстанция, в которую необходимо обратиться, — председатель гаражного кооператива.

Документы и их копии, которые требуются от председателя кооператива, следующие:

• справка о выплате пая;
• кадастровый паспорт;
• устав гаражного кооператива;
• свидетельство о регистрации гаражного кооператива;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• постановление органов местного самоуправления о разрешении ввода в эксплуатацию ГСК;
• документы, подтверждающие предоставление земельного участка ГСК;
• список членов кооператива;
• документ, подтверждающий полномочия председателя кооператива.

Далее последовательность действий такова:

1. Изготовить технический план в БТИ.
2. Поставить гараж на кадастровый учет.
3. Получить паспорт.
4. Оформить декларацию.

Случай, когда необходимо зарегистрировать отдельно стоящий гараж на участке, который принадлежит его владельцу на праве собственности, самый простой, вам потребуются:

• документы о регистрации права собственности на конкретный участок;
• декларация об объекте недвижимости (гараже).

Ели гараж наследуется или приобретается, то для его регистрации наподобится следующий пакет документов:

• договор покупки (свидетельство о наследовании);
• кадастровый паспорт;
• свидетельство о собственности или арендный договор на землю;
• паспорт;
• квитанция об уплате госпошлины.

Когда можно лишиться гаража?

Не имеющие правоустанавливающих документов на земельный участок владельцы гаражей могут лишиться своей собственности, если данный клочок земли потребуется городу под застройку. И это нарушением закона не будет, поскольку сами собственники не предприняли меры по легализации своих построек. Кроме того, такие операции, как продажа гаражей, передача их по наследству или дарение, невозможны, если объект не внесен в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). А чтобы попасть в такой реестр, необходимо иметь кадастровый паспорт, который содержит подробное техническое описание гаража как объекта недвижимости с указанием его всех уникальных характеристик. Но владельцам капитальных гаражей следует знать, что право на любые действия с принадлежащим им объектом дает не кадастровый паспорт, а выписка из вышеозначенного реестра — ЕГРН.

Виды гаражей

Гаражи обычно принято условно разделять на следующие виды:

• Городские. К такому виду обычно относятся гаражи металлической конструкции. Строятся они на арендованной у государства земле. Гаражи из металла обычно имеют невысокую стоимость, а также они легко и быстро устанавливаются. К недостаткам такого имущества можно отнести плохую защиту от холодов и сильное нагревание в жаркую погоду. Гаражи покрепче, в виде бетонных или кирпичных сооружений обычно возводят в случае, если земля арендована на множество лет. У них обычно имеется теплоуселитель, благодаря которому даже в сильные морозы ваш автомобиль будет защищён. Строить такие гаражи стоит только после разрешения местной администрации. Ещё к городскому типу гаражей можно отнести крытые общие парковки. Место на них можно арендовать за относительно небольшие средства. К тому же прервать аренду можно в любой момент. Но нужно учесть то, что такой гараж является общим. То есть, автомобильные инструменты, резину и прочие предметы там хранить нельзя.
• Загородные. Такие гаражи обычно являются встроенными в дом. Проецируется они ещё во время строительства дома. Нужно сразу оценить количество транспортных средств в семье. Поскольку расширить его в дальнейшем невозможно. Встроенный гараж не имеет своего фундамента и кровли. За счёт этого стоимость его довольно привлекательная. Также часто можно увидеть в частных домах пристроенные гаражи. Строят их после возведения дома, в случае когда изначально гаража в плане не было. Одна стена встроенного гаража является общей с домом. Крыша, как правило, однократная. Для загородного дома данный вариант является довольно привлекательным. Часто выйти к гаражу можно не выходя на улицу. Отдельно построенный гараж является самым дорогим. Так как он является самостоятельной постройкой. К тому же к нему отдельно нужно проводить все необходимые коммуникации. Зато он не будет занимать часть квадратных метров дома. В отличие от двух первых вариантов.

Гараж в ГКС

1. Паспорт заявителя.
2. Кадастровый паспорт на имущество.
3. Справку, подтверждающую ваше членство в кооперативе.
4. Квитанцию, которая будет подтверждать оплату госпошлины.

Сложнее будет совершить оформление имущества, если ранее ни один гараж в составе ГСК не находился в собственности. В такой ситуации нужно будет предоставить дополнительный перечень документов:

• Устав ГСК.
• Свидетельство о регистрации ГСК в качестве организации и его постановке на налоговый учёт.
• Приказ о зачислении главного бухгалтера.
• Список всех членов ГСК.
• Документы, разрешающие ГСК владеть данной землёй.

Процесс оформления можно условно разделить на следующие этапы:

1. обращение к председателю для взятия нужных ценных бумаг;
2. составление технического плана гаража. Для этого вам потребуется воспользоваться услугами кадастрового инженера;
3. получение кадастрового паспорта. Сделать это не так-то просто. Нужно явиться в Кадастровую палату с полученным техническим планом и другими необходимыми документами. После того как сотрудники поставят гараж на кадастровый учёт, вам будет выдан кадастровый паспорт;
4. явиться в Росреестр и написать заявление установленного образца. Бланк будет вручён сотрудником учреждения. Также у вас обязательно попросят необходимые документы.

Гараж во дворе

Каждый житель квартиры, учитывая вечный недостаток парковочных мест возле дома, мечтает о личном гараже, который будет располагаться неподалёку. Вся трудность заключается в получении разрешения для постройку гаража, так как данная земля скорей всего принадлежит ЖЭКу либо жильцам. Если такое разрешение получить всё-таки удалось, нужно будет собрать следующий перечень документов:

• технический паспорт;
• договор аренды;
• кадастровый план земли;
• декларацию, в которой будет зарегистрирован факт строительства гаража.

Со всеми вышеуказанными документами нужно явиться в комиссию по пресечению самостроя или в суд.

Возможно ли оформить в собственность гараж без документов?

Во-первых, следует определиться с видом гаража, его местоположением, самой целью узаконивания. Если решение принято однозначное, что нужны документы на собственность, следует приготовиться к достаточно длительному процессу оформления. Стоит сразу оговориться, что не всегда возможно проведение данной процедуры.

В каких случаях не стоит даже начинать:

• если гараж металлический;
• если гараж стоит на земле другого собственника;
• если гараж находится на арендованной земле.

Самые простые случаи, когда любой юрист даст 100% гарантию оформления:

1. Гараж стоит на земле, которая находится в собственности человека, желающего оформить постройку.
2. Гараж находится в кооперативе, у которого земля находится в собственности, и уже есть зарегистрированные постройки.

Во всех остальных случаях потребуется консультация юриста.

Как приобрести права на неоформленный гараж

В нынешнее время покупка/продажа боксов — обычная сделка. При этом предметом сделки может быть как оформленная, так и оформленная в собственность постройка. Но не во всех случаях. Если Ваша хозпостройка индивидуальная, то совершить сделку с законными последствиями невозможно. То есть сначала продавец официально закрепляет свои права, а только потом сделка. Иначе никакой договор не будет иметь силу, покупатель будет владеть объектом на словах. На такое никто не идет.

А вот кооперативный вариант сделкосопособный. То есть продавец просто передает свой пай в ГСК покупателю. Последний становится новым членом с закрепленным за ним помещением. Он то и может им распоряжаться как законный владелец, в том числе оформить его в индивидуальную собственность.

Требуется ли получать разрешение на строительство гаража?

Граждане, которые получают земельный участок в аренду или на праве собственности, рано или поздно задумываются о возведении нового объекта на нем. Перед тем, как начать строительство или реконструкцию помещения необходимо уведомить о будущих планах местную администрацию. Несмотря на то, что участок находится в собственности гражданина, все его действия, связанные со строительством, должны согласоваться.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и !

Правила распространяются и на гаражное строение. Градостроительные нормы утверждают, чтобы собственник участка возвел его с соблюдением всех санитарных норм. Для того чтобы строительство легализовать, необходимо получить разрешение на возведение или реконструкции объекта. Рассмотрим особенности получения разрешения на строительство гаража.

Согласно гражданским и градостроительным нормам РФ вне зависимости от того, является ли человек собственником участка или же он закреплен за ним на праве аренды, все постройки, которые планируются возвести на его территории, должны согласоваться с местной администрацией. Можно ли построить гараж без разрешения? Да, можно.

В градостроительном кодексе есть несколько исключений, которые допускают строительство и без разрешительного документа:

• если объект не преследует коммерческих целей;
• гараж построен исключительно для хозяйственных нужд;
• в конструкции гаража отсутствует прочный фундамент.

Во всех остальных случаях закон обязывает собственника земельного участка согласовать строительство с властями, во избежание дальнейших разногласий. Если гражданин игнорировал требования закона и все же возвел гараж без уведомления, то постройка может быть признана самовольной.

Однако если гараж построен на собственном земельном участке, то, скорее всего, объект не признают таковым. Ведь гражданский кодекс гласит, что к самовольным постройкам относятся объекты, которые возведены на участках, не предназначенных для подобного строительства. Кроме этого, гараж считается самовольным, если его конструкция не отвечает требованиям строительных норм.

В нашем случае, если гараж построен с соблюдением всех технических норм, он не относится к самовольным постройкам. Но за такое несогласованное возведение, администрация имеет право наложить административный штраф и обязать гражданина подать документы на получение разрешения. Кстати, в 2019 году штраф за подобное нарушение был увеличен почти вдвое.

Подготовка гаража к продаже

Страшный и неухоженный гараж вряд ли кто захочет покупать. Для потенциального покупателя очень большое значение имеет чистота и опрятность недвижимости, качество используемых для его строительства материалов, функциональность помещения, что включает в себя количество полок, техническое оборудование и прочее.

Покупателя необходимо приводить в убранный гараж, который избавлен от лишнего хлама. Следует отремонтировать устаревшие засовы, смазать скрипучие петли, очистить металлические элементы от накопившейся ржавчины.

Договор купли-продажи гаража.

Также не помешает улучшить качество освещения путем вкручивания дополнительных или более качественных лампочек. Это минимальные процедуры, которые необходимо осуществить в продаваемом гараже. Благодаря им недвижимость можно продать гораздо быстрее и выгоднее.

Подготовка документов

После «косметических» манипуляций следует заняться документацией. В идеале все документы должны быть готовы к первому визиту клиента. Возможна такая ситуация, когда покупателю все понравится, но он вряд ли захочет ждать оформления всех бумаг.

Если сравнивать продажу гаража с продажей квартиры, то дела с документами обстоят куда проще. Бумаг нужно оформлять намного меньше, но камнем преткновения могут стать неудобные графики работы государственных учреждений.

Пока владелец имущества будет бегать по инстанциям, нетерпеливый покупатель вполне вероятно найдет себе уже подготовленного продавца

Важно! К продаже допускается только та недвижимость, которая на законных правах является собственностью

Как оформить гараж в собственность для дальнейшей продажи, читайте здесь.

Для подтверждения данного факта нужно взять выписку из кадастрового паспорта, также на руках должно быть свидетельство собственности на гараж и участок под ним.

Рекламная кампания

Рекламный текст с описанием важных характеристик гаража, с прикрепленными фото недвижимости является только половиной всей работы. Рекомендуется в рекламе максимально точно и подробно описать все нюансы имущества, чтобы у покупателя не возникало никаких вопросов, и чтобы он сразу понял, что это вариант для него самый подходящий.

Как быстро продать гараж, смотрите в этом видео:

В тексте объявления можно прописать год постройки, ее техническое состояние, строительные и конструкционные особенности, оснащенность, материалы изготовления, технологию строительства и многое другое.

Если участок, на котором построен гараж, является приватизированной собственностью, то об этом также стоит упомянуть. В таком случае покупатель сразу уяснит для себя, что после заключения сделки у него не будет проблем с законодательством.

Важно! Для полноты описания обязательно нужно прикрепить несколько качественных фотографий. Их наличие только ускорит продажу гаража

Фото лучше делать из разных ракурсов, используя качественное освещение. Согласно статистике, при наличии фотографий на опубликованное объявление откликаются на 25% людей больше.

Размещать рекламный текст можно на любых досках своего населенного пункта, на бесплатных интернет ресурсах, в местных газетах и прочее. Развешивать объявления целесообразно недалеко от места нахождения гаража, так как мало кто захочет покупать недвижимость в другом районе города.

Особенности покупки гаража

При покупке гаража необходимо убедиться в том, что вы становитесь законным собственником данного помещения

Обратите внимание на то, что объект вы приобретаете не у посредника, а у владельца. Так, заключив сделку, вам могут отдать только членскую книжку ГСК, в котором находится гараж, однако это никак не подтверждает ваше право собственности на него

Свидетельство на право обладания таким имуществом выдается только в Росреестре.
В случае, если бумаги о собственности отсутствуют, то сделка купли/продажи не может быть осуществлена.
Обратите внимание, что права на объект передаются только после осуществления сделки.
Хотя гараж по закону относится к отдельно стоящему зданию или стояночным боксам в рамках гаражного комплекса, все равно у каждого помещения есть отдельный собственник. Некоторые сделки осуществляются без передачи прав собственности.
Для законной сделки купли/продажи гаража необходимо составить договор в письменной форме, подписанный обеими сторонами. В нем должна быть следующая информация:

Сделка ни в коем случае не должна происходить на устных условиях. Иначе вы рискуете потерять деньги, а в будущем и сам гараж, так как собственником оформлены вы не были. Кроме самого договора купли/продажи, участники должны предоставить следующие документы:
· Паспорт гражданина РФ.
· Свидетельство о праве собственности или удостоверение из БТИ (для объектов до 1998 года).
· Документ, подтверждающий получение прав на объект бывшего владельца (договор купли/продажи, наследования, дарения).
· Кадастровый паспорт объекта.
· Справка из ЕГРН с основными характеристиками гаража.
· Договор аренды.
При наличии особых условий сделки, могут потребоваться и другие документы. К примеру, если сделку осуществляет законный представитель, то прилагается и нотариально заверенная доверенность законного собственника.
Помните, что договор купли/продажи не обязательно заверять и он не дает права владения объектом. В собственность гараж переходит только после регистрации недвижимого имущества в Росреестре.