Основное содержание устава
В первую очередь указывают общие положения (наименование ТСЖ, адрес дома). Затем указывается цель создания организации. В этом пункте следует прописать «с целью управления эксплуатацией многоквартирного дома».
После этого идут виды деятельности, которыми будет заниматься товарищество. В данном разделе указывают приблизительно следующее:
- Управление многоквартирным домом.
- Подписание контрактов электроснабжения.
- Организация мероприятий, которые направлены на поддержание сохранности общего имущество, а также организация проведения ремонтных работ.
- Организация благоустройства придомовой территории.
- Обеспечение соблюдения прав владельцев жилых помещений.
В третьем разделе обозначают правовой статус товарищества.
Четвертая глава посвящена праву собственности на жилые и нежилые помещения, а также на общее имущество. Глава, по сути, должна лишь повторить общие положения ЖК и ГК, применительно к ТСЖ.
После этого идет раздел, проясняющий структуру средств и имущества. В шестой главе дается подробное описание хозяйственной деятельности организации, какие средства разрешается использовать для осуществления намеченных целей и так далее.
Раздел с седьмого по одиннадцатый определяет права и обязанности членов товарищества и самой организации. Далее следуют главы затрагивающие структуру управления, описываются механизмы контроля.
В последних разделах документа речь идет о ревизионной комиссии, председателе правления, а также о порядке реорганизации либо ликвидации ТСЖ.
Узнайте на нашем сайте о том, как и куда можно пожаловаться на работу ТСЖ и можно ли выйти из него, а также о том, как признать товарищество банкротом.
Устав определяет целевые установки и предмет функционирования кооператива. Описываются правовые возможности и обязанности участников организации.
С факта осуществления госрегистрации кооперативное объединение, оформленное как юридическое лицо, ведет самостоятельный баланс, регистрирует открытие банковского счета, владеет печатью, угловым штампом, собственными формулярами и реквизитами.
Как формально отразить все указанные требования вы увидите в представленном ниже образце устава ГСК.
Дополнительная информация
Не исключена ситуация, когда ГСК был сформирован на время строительства комплекса, а затем прекратил свое существование. Иными словами на текущий момент в ЕГРЮЛ отсутствует регистрация некогда созданного, а потом расформированного объединения. И в этом случае собственникам гаражей необходимо проходить регистрацию и строений, и земли.
Кооператив, который прекратил свое существование, восстановить нельзя. Однако, можно создать новый. Главное в таком вопросе – это стремление добиться положительного решения вопроса у всех участников. В одиночку решить такую проблему невозможно.
Если ГСК не зарегистрирован или не действует
Владельцам гаражей необходимо назначить на конкретную дату и время общее собрание. В письменном виде уведомить каждого о предстоящем мероприятии. Провести собрание и вынести решение о создании нового гаражно-строительного кооператива. С этого момента начинается процедура создания юридического лица.
Этапы регистрации ГСК следующие:
- Написание устава ГСК.
- Формирование пакета документов для регистрации в ФНС РФ.
- Открытие счета в банке для расчетно-кассового обслуживания.
- Регистрация ГСК в ЕГРЮЛ.
Когда юридическое лицо создано, переходят к закреплению прав на землю за кооперативом. Занимается такими вопросами земельный комитет местной администрации.
Право может быть закреплено через договор аренды (обычно бессрочный), регистрируемый в Росреестре (ст. 609 ГК РФ), либо через выкуп. Далее проводится стандартная процедура регистрации прав собственности участников ГСК.
Детали подготовки через ГСК
Решение о том, как именно будет происходить регистрация прав на участок под ГСК, принимается на общем собрании участников. Проводится голосование. При достижении кворума решение претворяется в жизнь.
Возможны два варианта:
- Совместный выкуп земли у муниципалитета всеми участниками в общую собственность.
- Подписание договора аренды между муниципалитетом и ГСК в лице его председателя.
Принятое решение оформляется протоколом, на котором ставится подпись председателя и секретаря. Сами участники пишут общее заявление, которое подписывают все, в котором просят администрацию муниципалитета об аренде или вкупе земли.
Заявление и протокол прикрепляются к тому пакету документов, который подается в районную или городскую администрацию для заключения договора.
Случаи самовольной постройки
Не так редки случаи, когда строительство велось на землях, имеющих иное назначение. Это и есть самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ). Ею же признается гараж, построенный на чужой земле.
Путей решения есть два:
- Подать заявление в комиссию по обнаружению и сносу нелегальных построек. Попросить сохранить гараж.
- Признать право собственности на гараж через суд.
Чтобы постройку признали законной, потребуется представить:
- Выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие прав иных лиц на гараж.
- Техническую документацию на постройку (план, проект).
- Справка о соблюдении санитарных норм и требований пожарной безопасности.
- Документ, доказывающий, что гараж был построен заявителем.
Подсудность спора определяется исходя из рыночной стоимости гаража. Так если цена иска превышает 50 000 рублей, то дело будет рассматривать районный суд, если ниже то мировой.
Важно: в случае, когда гараж построен на земле, имеющей иное целевое назначение (не предназначена для строительства гаражей), у заявителя нет шансов отстоять постройку. Поможет только смена целевого назначения земли. Сделать это возможно далеко не всегда.Вставьте сюда свой текст
Сделать это возможно далеко не всегда.Вставьте сюда свой текст
Нюансы приватизации
Зарегистрировать право собственности можно только на участок, у которого имеются точные границы. Это имеет место далеко не везде. Бывает и так, что ГСК есть, а земля не зарегистрирована в качестве объекта кадастрового учета.
Расходы на установление границ участка через межевание несет ее пользователь. То есть при наличии договора аренды – платит ГСК. Проводить межевание вправе только кадастровые инженеры и геодезические компании.
Кадастровый паспорт гаража можно получить только тогда, когда ГСК зарегистрирован. В противном случае до узаконивания ГСК и присвоения гаражу индивидуального кадастрового номера зарегистрировать право собственности на него невозможно. До 2008 г. вместо кадастровых паспортов оформлялись кадастровые планы.
Покупка гаража ГСН
Использовать гараж для автомобиля можно, даже если вы не зарегистрированы как владелец в Госреестре, когда речь идет о гаражно-садовом кооперативе. Члены кооператива получают книжку ГСК и при желании могут приобрести гараж в собственность, если погасят сумму пая (часть стоимости гаражного кооператива). Гараж, который находится в кооперативе, также можно приобрести. При этом необходимо:
- старому владельцу выйти из кооператива и получить справку о погашении паевого взноса;
- новому владельцу предложить свою кандидатуру на членство на кооперативном собрании;
- получить членскую книжку, ключ от помещения и бумагу, подтверждающую возмещение взносов.
Советуем прочитать: ИЖС: особенности земельного участка под жилищное строительство
Если при совершении сделки пай был выплачен только частично, договор не будет признан действительным. При этом гараж останется в собственности ГСН. В случае полного погашения взноса, для регистрации потребуются следующие документы;
- устав ГСК и свидетельство о регистрации;
- сведения о постановке на учет;
- документ, подтверждающий полномочия председателя;
- правоустанавливающий документ на землю и разрешение на постройку.
Будущий собственник гаража должен предоставить нижеперечисленные бумаги:
- документ, удостоверяющий личность;
- кадастровый паспорт, в котором указаны технические характеристики и точное местоположение объекта;
- технический паспорт гаража;
- документ, подтверждающий вступление в кооператив;
- справка, подтверждающая оплату пая.
Как проверить гараж перед покупкой
Перед тем как совершить сделку купли-продажи необходимо провести тщательную проверку документов, наличия права собственности у продавца, обременений на объект. Сделать это можно, заказав выписку из ЕГРН. Справка из Государственного реестра позволит узнать точные характеристики объекта и имя собственника. Также из выписки можно получить информацию о наличии обременений, если они есть (залог, арест за задолженность и т.д.).
Выписку из ЕГРН можно заказать через офис МФЦ при личном посещении или через портал Росреестра онлайн. Подготовка документа занимает 3-5 рабочих дней. Вы также можете получить справку в электронно-цифровом формате на нашем сайте в день обращения.
Как обезопасить себя от мошеннических действий
Самое важное при покупке гаража — тщательно проверить документы, предоставленные владельцем и оформить договор купли-продажи в письменной форме. Любые устные договоренности не имеют никакой юридической силы
Если вы получили от продавца ключи от гаража, не заключив при этом договор, вы не сможете оформить такую недвижимость в собственность. В этом случае велик риск, что в скором времени появится законный владелец и сменит замок.
Не стоит доверять продавцу на слово, даже если он является вашим соседом и на протяжении долгих лет пользовался гаражом у вас на глазах. Возможно он просто арендовал его и не имеет права распоряжаться этим имуществом. Именно такие случаи, когда договор купли-продажи заключается между соседями или знакомыми, нередко оказываются мошенничеством. Все документы должны быть тщательно проверены перед покупкой вне зависимости от степени знакомства с продавцом.
Как зарегистрировать право собственности
При регистрации права в регистрационной палате необходимо предоставить нижеперечисленные бумаги:
- документ, удостоверяющий личность;
- проект соглашения купли-продажи в трех экземплярах;
- свидетельство о собственности на гараж и землю под ним;
- документ, на основании которого владельцу принадлежит гараж (договор дарения, купли-продажи);
- кадастровый паспорт, в котором указаны технические характеристики и точное местоположение объекта, и технический паспорт;
- акт приема-передачи гаража.
Если продавец состоит в браке, он также обязан предоставить письменное согласие супруга (супруги) на продажу имущества.
Последствия покупки гаража без документов
Бывают случаи, когда продавец не в состоянии предоставить документы (к примеру, они утеряны) и не хочет восстанавливать их. Нередко сделка ограничивается передачей ключа от гаражного бокса. Необходимо понимать, что в этом случае новый владелец ограничен в правах использования имущества:
- он не может сдать или продать гараж законным образом;
- в случае если помещение является незаконно возведенным, конструкцию могут снести;
- после того, как владелец по документам умрет, его наследники могут претендовать на имущество.
На что обратить внимание?
Нередко, выплатив пай, владельцы гаражного бокса успокаиваются и не занимаются дальнейшим оформлением для регистрации объекта. Необходимость узаконить, как правило, возникает в том случае, когда принято решение его продать. Конечно, можно купить гараж в гаражном кооперативе неприватизированный по упрощённой схеме без этапа передачи прав. Стоимость будет ниже, но и рисков остаться у «разбитого корыта» больше. Процедура переоформления проста. Обратившись к председателю ГСК, владелец пишет заявление на выход из кооператива и получает справку о выплате пая, а покупатель просит принять в него и выдать членскую книжку. Нового члена принимают на общем собрании с количеством голосов не менее 73%, и он становится полноправным владельцем автобокса.
С точки зрения законодательства, покупка гаража по членской книжке является незаконной, но имеет явные преимущества по скорости оформления и низкой цене. Однако, в этом случае слишком высок риск оказаться жертвой обмана, кроме того, новый владелец не сможет им свободно распоряжаться. Поэтому, если принято решение покупки гаража по членской книжке, то обязательно следует уточнить перспективы, а именно: можно ли будет в дальнейшем оформить свидетельство на право владения.
Главным негативом такой ситуации является невозможность получения денежной компенсации, в случае изъятия органами самоуправления земли для других государственных нужд. Как небольшой компромисс, сразу после приобретения заняться самостоятельно законным оформлением объекта
Особое внимание следует уделить выяснению статуса земельного участка. Если он предоставляется в аренду, то нужно уточнить её срок, так как по истечении этого периода кооператив может быть ликвидирован, а земля изъята для других нужд
Как правило, аренда бывает длительной, но уточнить этот вопрос нужно обязательно. А также следует обратить внимание, для каких целей выделен участок, находящийся под гаражным кооперативом.
Какие налоги и кому необходимо будет платить с приватизированной земли под гаражом
Земельный налог регламентирован в главе 31 НК РФ. Его величина отталкивается от рыночной цены участка и региональной налоговой базы. Средняя ставка, исходя из всех регионов РФ, 1,5% от кадастровой стоимости.
Существуют правила уплаты этого налога. Они опираются на то, является ли участок земли в собственности у владельца гаражной постройки, расположенной на нём, или нет.
Если гаражи принадлежат товариществу, то земельный налог начисляется на этот кооператив, далее через бухгалтерию организации распределяется между владельцами боксов.
Освобождаются от уплаты налога нетрудоспособные лица, поэтому и на объединения инвалидов, являющиеся собственниками гаражных построек, налог не начисляется.
В случае когда, владельцем является пенсионер, то на его имя налоговая служба будет раз в год высылать счёт на сумму выплаты.
Кроме того, так как данный вид налога считается региональным, муниципалитет может вводить льготы на ставки для пенсионеров, инвалидов и ветеранов войны, или вовсе освобождать от налогообложения этот круг лиц.
Более подробно в статье 395 НК РФ указаны категории лиц, освобождаемые от уплаты ЗН.
Возможные риски
Заключение сделки в кооперативе существенно отличается от приобретения гаража у частника. Его владелец зачастую не обладает нужными актами на строительство.
Поэтому перед совершением купли-продажи ему следует позаботиться о законности этой процедуры, и в первую очередь о документах.
Иногда закрываются глаза автовладельцами на недостающие документы, устанавливающие юридическое право на гаражную постройку, а порой и на полное их отсутствие. И в этом главная ошибка.
Но окупятся ли результатом затраченные усилия? Далее мы расскажем о том, чем должен руководствоваться покупатель, как избежать прорех в регистрации и к чему может привести незаконная коммерческая операция.
Росреестр представил условия и процедуру оформления гаража по закону о «гаражной амнистии».
Валерий Шарифулин/ТАСС
Закон о «гаражной амнистии» вступит в силу 1 сентября 2021 года. Те, кто пользуется капитальным гаражом, построенным до 30 декабря 2004 года, сможет бесплатно оформить в собственность земельный участок. Такой порядок будет действовать до сентября 2026 года.
Сейчас в регионах совместно с муниципальными органами власти уже готовятся исполнять этот закон. Росреестр обещает консультировать людей и обеспечить им экспертную поддержку по всем возникающим вопросам.
В ведомстве разработали методические рекомендации по «гаражной амнистии» и разместили их на официальном сайте. «Парламентская газета» ознакомилась с ними и выбрала главное.
Какие документы нужны для оформления гаража по амнистии:
- любое решение органа власти (в том числе советского периода), подтверждающее, что ранее вам был предоставлен земельный участок под гаражом;
- любое решение завода, фабрики, совхоза, колхоза или иного предприятия, при котором был построен гараж;
- справка или иной документ, подтверждающие выплату пая в гаражном кооперативе;
- решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее распределение вам гаража;
- старый техпаспорт на гараж, который вы заказывали для технической инвентаризации;
- документы о подключении гаража к электросетям или иным сетям инженерного обеспечения;
- документы о наследстве;
- документы, подтверждающие приобретение гаража.
«Если у гражданина нет указанных документов, это не означает, что он не сможет оформить гараж. Органы власти регионов наделены полномочиями по определению других документов, которые являются основанием для оформления прав на гараж по «гаражной амнистии», — прокомментировали в Росреестре.
Не помешают оформить гараж следующие обстоятельства:
- гаражный кооператив, членом которого вы являлись, уже не существует;
- ваш гараж имеет общие стены с другими гаражами и находится с ними в одном ряду;
- у вас не оформлена земля под гаражом;
- гражданин, у которого вы приобрели гараж, умер или вам о нём ничего неизвестно;
- гараж принадлежал кому-то из ваших близких родственников, но после его смерти не был оформлен по наследству;
- земля под гаражом предоставлена кооперативу на праве постоянного пользования или на праве аренды.
С чего начать процедуру оформления
Если участок не стоит на учёте, его предстоит образовать. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись утверждённой формой, но лучше обратиться за услугой к кадастровому инженеру Росреестра.
После оформления схемы расположения земельного участка нужно обратиться в орган публичной власти, который распоряжается участком под гаражом:
- если земля находится в муниципальной собственности или в государственной неразграниченной собственности, то это муниципалитет;
- если гараж расположен на земле, которая находится в региональной собственности, то заявление нужно подавать в адрес региональной власти, если в федеральной — то в Росимущество (региональное территориальное управление).
Необходимо подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Ответ вы получите в течение 30 дней.
На основании положительного решения вы идёте к кадастровому инженеру и просите его подготовить межевой план земельного участка и технический план гаража. Когда инженер сообщит, что документы готовы, нужно обратиться в Росреестр для постановки земельного участка на кадастровый учёт. Это можно сделать в МФЦ либо подать документы в электронном виде. По результатам данной процедуры вы получите выписку из ЕГРН на земельный участок под вашим гаражом.
Оформление прав на гараж и земельный участок
Чтобы завершить оформление прав и на земельный участок, и на гараж, необходимо отправить в администрацию региона или муниципалитета следующие документы:
- решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
- выписку из ЕГРН на земельный участок;
- технический план на гараж.
На основании представленных документов администрация должна:
- принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
- подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учёте гаража и о регистрации права собственности на гараж;
- передать выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.
После того, как получите выписку из ЕГРН на земельный участок и гараж, можете быть уверены, что достигли нужного результата. Теперь гараж ваш.
Последние изменения
Как вы уже поняли, законодательство гаражно строительный кооператив как-то не жалует, и не торопится принимать никаких решений, а ситуация продолжает усугубляться.
В 2014 году в Гражданский Кодекс Российской Федерации была включена глава 9.1, посвященная решению собраний кооперативов. Данные изменения очень своевременны, на самом деле, и по идее должны воспрепятствовать кучке заинтересованных лиц принимать решения в угоду своих интересов, не обращая внимания на мнение общего собрания.
Собрание в гаражном кооперативе
- Теперь, согласно новым требованиям, собрание признается легитимным, если в нем приняло участие более 50-ти процентов участников кооператива. Любое решение может быть принято, если за него проголосовало большинство.
- Безусловно, теперь председателю кооператива невыгодно проводить собрания, чем и объясняется их отсутствие. Как правило, интересы сторон не совпадают, так как простые владельцы ратуют за справедливость, тогда как правление заинтересовано в сборе взносов, которые обычно оседают в их карманах
Наша служба и опасна и трудна
- Из-за того, что в ГК не было точно указано, что проведение собраний относится ко всем без исключения кооперативам (гаражным, жилищным, садоводческим и прочим), у председателей этих кооперативов нет никакого желания чтить закон.
- Поэтому, несмотря на попытки исправить ситуацию, вакуум в правовых нормах в отношении ГСК остался незаполненным, а правовое положение кооператива устанавливается его уставом в той его части, которая не противоречит законам РФ.
- То есть, по сути, проблема в этом и состоит – если в уставе имеются пункты, которые не выявила инспекция на стадии регистрации, то председатель волен действовать согласно им, например, исключить возможность произвести аудиторскую проверку.
По этой причине, вопрос, как говорится, назрел. В законодательстве срочно требуется принятие мер по регулированию нормативно-правовой базы в отношении ГСК. Сдвиги наметились в 2016 году, когда на рассмотрение был вынесен проект Федерального Закона № 1043116-6 «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях».
Принятие этого проекта сняло бы всю неопределенность в части права гаражных кооперативов, и послужило бы стимулом к их развитию. Однако до сих пор ничего не известно, но мы надеемся, что изменения произойдут в ближайшее время.
Фемида будет на вашей стороне, если тщательно подготовиться
На этом все. Гаражно строительный кооператив закон не забыл, но как видим, двигается дело в этом направлении очень медленно. От себя посоветуем: прежде чем браться за любые разбирательства и оформления, обязательно консультируйтесь с компетентными юристами. Сделать это можно и онлайн, и цена за услугу будет вполне демократична.
Заключение
При создании гаражного кооператива большое внимание следует уделить подготовке документации. Поскольку объем бумаг достаточно большой, есть смысл доверить их составление квалифицированным юристам. Сегодня работает достаточно много фирм, предлагающих услуги по оформлению бумаг
Поскольку в ГСК поступают взносы от участников, в составе объединения должен присутствовать бухгалтер или иной специалист, разбирающийся в финансовых вопросах. Обязательным требованием законодательства является ведение отчетности и составление баланса ГСК. Этой работой, несомненно, должен заниматься профессионал. В целом, как выше уже отмечалось, процесс создания кооператива, особенно на начальном этапе, сопряжен с разными трудностями, поскольку нужно знать тонкости законодательных предписаний, специфику процедур. Однако как показывает практика, если все действия осуществлены правильно и в соответствии с положениями нормативных актов, деятельность ГСК приносит неплохую прибыль его участникам
Сегодня работает достаточно много фирм, предлагающих услуги по оформлению бумаг. Поскольку в ГСК поступают взносы от участников, в составе объединения должен присутствовать бухгалтер или иной специалист, разбирающийся в финансовых вопросах. Обязательным требованием законодательства является ведение отчетности и составление баланса ГСК. Этой работой, несомненно, должен заниматься профессионал. В целом, как выше уже отмечалось, процесс создания кооператива, особенно на начальном этапе, сопряжен с разными трудностями, поскольку нужно знать тонкости законодательных предписаний, специфику процедур. Однако как показывает практика, если все действия осуществлены правильно и в соответствии с положениями нормативных актов, деятельность ГСК приносит неплохую прибыль его участникам.
